החלטה בתיק ת"א 36851-03-13

                                                (בקשה לדחיית התביעה על הסף)

בפניי בקשת הנתבעות לדחות את התביעה על הסף מחוסר סמכות עניינית. לטענת הנתבעות בית המשפט המחוזי בחיפה הוא זה המוסמך לדון בשאלת תקפותו ו/או פרשנותו ו/או אכיפתו של חוזה או ההתחייבות, המוכחשים כשלעצמם, למקום מקרקעין.

התובע עתר לבית המשפט לחייב את רשות הפיתוח (נתבעת מספר 2) כבעלת הנכס ואת עמידר (נתבעת מספר 1), כאחראית לניהולו להשלים באופן מידי את הליך רכישת הדירה, ברח' ג'למה 11 חיפה, בה התגורר במשך כ-56 שנה, משנת 1954,  כדייר מוגן, ללא התנאי המסכל של תשלום חלקו בשיפוץ, עוד בטרם ביצוע העסקה, כך שיוכל להירשם כבעליה של דירת מגוריו. לטענתו מכוח חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט -1998 הוא זכאי לרכוש את דירתו ואין לחייבו, כדרישת עמידר, כי קודם לרכישה יישא בתשלום סך נוסף לשווי הדירה, סך של כ-416,000 ש"ח עבור חלקו בשיפוץ הבניין, סכום הכפול  פי שניים וחצי משווי הדירה בפועל. לטענתו עמידר מנצלת לרעה את גילו המתקדם (87) על מנת למנוע ממנו להוריש את הדירה בה חי רב ימי חייו ובה גדלו ילדיו.

התובע, לטענתו, התגורר בדירה נשוא התביעה כדייר מוגן, עד אשר ניתן צו לפינויו מהדירה לצורך ביצוע עבודות שיפוצים בבניין, אשר הוכרז כבניין מסוכן. בכתב התביעה מפרט התובע את טענותיו כנגד התנהלות הנתבעת 1 וטוען בעיקר, כי ביצוע השיפוצים החל רק כעבור שנה מיום פינויו מהדירה (23/1/2012), זאת לאחר שביקשה פינויו בדחיפות והצהירה כי ביצוע השיפוצים יארך בין 6-9 חודשים וכי עלות השיפוצים עומדת על 200,000 ש"ח לערך.

התובע טוען, כי ביקש לרכוש את הזכויות בדירה וכי למעשה, הנתבעות הסכימו למכירה בעלות של 42,000 ש"ח, אך התנו את הרכישה בהשתתפות התובע בחלקו בהוצאות השיפוצים וזאת בסך של כ- 416,000 ש"ח והכל, עוד בטרם בוצעו השיפוצים. התובע אינו מתכחש לחובתו להשתתף בחלקו היחסי בהוצאות השיפוצים אך טוען, כי אין להתלות את רכישת זכויותיו בתשלום סכום זה ומבלי שתינתן לו הזכות לבדוק את העבודות ועלותן. מעיון בכתב התביעה עולה כי לתובע טענות הן באשר לעלות השיפוצים הנטענת והן באשר לדרישה כי חלקו ישולם, כתנאי לרכישת הדירה וטוען כי הדבר מהווה תנאי מסכל לרכישת זכויותיו ומבקש מביהמ"ש להורות על הסרת תנאי זה ועל המשך הליכי רכישת הדירה בלעדיו.

נכון ליום הגשת התביעה, התגורר התובע בדירה שכורה הואיל ועבודות השיפוץ טרם הושלמו, דבר אשר, יחד עם התנהלות הנתבעות, גרם לו לסבל ועוגמת נפש המוערכים על ידו בסך של 180,000 ש"ח.

הבקשה לסילוק על הסף

בבקשתן טוענות הנתבעות תחילה, כי החזקה בדירה נמסרה לתובע לשביעות רצונו המלאה ולכן, דין התביעה להידחות מחוסר עילה.

עיקר טענות הנתבעות מתמקדות בטענה, תוך ציטוט והפניה לסעיפי התביעה, כי עסקינן בתביעה לאכיפת הסכם מכר ו/או לאכיפת התחייבות למכירת הדירה. לטענתן, הלכה היא כי לכבוד ביהמ"ש המחוזי מוקנית סכמות עניינית בלעדית לפסוק בכל השאלות הכרוכות בכריתתו ו/או בתוקפו ו/או אכיפתו ו/או ביטולו של חוזה מכר מקרקעין. המבקשות מפנות לע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה(2) 749 (1991) (להלן: "עניין נפתלי").

עוד טוענות הנתבעות, כי הלכה היא שעל בעל דין העותר לסעד של אכיפת הסכם מקרקעין ולסעד כספי הנמוך מסמכותו של ביהמ"ש המחוזי, לפצל את תביעותיו ולהגישן בשתי ערכאות שונות (ע"א 564/61 חברת אחוזת פינסקר 58 בע"מ נ' אראמה בע"מ, פ"ד טז 1345 (1962)).

התובע מבקש לדחות את הבקשה. באשר לטענת הנתבעות, כי ביהמ"ש הנכבד איבד את סמכותו לדון בתביעה מרגע שחזר התובע להתגורר בדירה, טוען התובע כי החזקה אכן נמסרה, אך זאת זמן ניכר לאחר הגשת התביעה וסמוך להגשת הבקשה לדחייה על הסף והלכה היא, כי הסמכות נבדקת נכון ליום הגשת התביעה (ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669 (1997)).

התובע מוסיף וטוען, כי בין הצדדים לא נכרת חוזה מכר הואיל והנתבעות מנעו את השלמת הרכישה בהציבן תנאי מסכל. לטענתו מדובר בשלב זה בזכויות אובליגטוריות בלבד והסמכות באשר להן נגזרת משוויין. התובע טוען כי אליבא דנתבעת 1, שווי הדירה כולו הינו 174,000 ש"ח ולכן מצוי הוא בסמכותו של ביהמ"ש זה.

התובע הסתמך בעניין זה על פסה"ד שניתן בת.א. (מחוזי י-ם) 7441/05 הפטריארך היווני נ' מדרשת קדמת ירושליים  (28/10/2010).

לאחר דיון שהתקיים בפניי, הוגשה תגובת הנתבעות ובה נטען, כי לפסה"ד עליו מסתמך התובע (בעניין הפטריארך) אין כל רלוונטיות לענייננו. לטענתן, שם דובר על מקרקעין שאינם רשומים בלשכת רישום מקרקעין ולכן נקבע כי מדובר בזכויות אובליגטוריות בלבד, אשר הסמכות בגינן נקבעת לפי שווי הנושא. במקרה דנן, כך לטענת הנתבעות, מדובר בתביעה לאכיפת הסכם בקשר לזכויות הרשומות במרשם המקרקעין ולכן מדובר בעניין שבמקרקעין רשומים המצוי בסמכותו העניינית של ביהמ"ש המחוזי וזאת מכח סע' 51 (א)(ד) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.

לטענת הנתבעות, סמכות ביהמ"ש השלום לדון בענייני שימוש ו/או חזקה במקרקעין, הוגדרה בפסיקה באופן מצומצם כ"שימוש תוך שמירה על גוף הנכס" ואף אינם כוללים הריסת הנכס, קל וחומר לא אכיפת הסכם לרכישת נכס (ע"א 37/59 שמש נ' מפעל המים כפר סבא, פ"ד י"ג 834 (1959)). יצויין כבר עתה כי הלכה זו בוטלה בפסה"ד שניתן לאחרונה ע"י כבוד ביהמ"ש העליון ברע"א 3749/12 בר עוז נ' סט (1/8/2013).

הנתבעות שבות ומסתמכות על פסה"ד בעניין נפתלי לפיה הכרעה בשאלת תקפות ו/או בשאלת קיומו של חוזה למכירת מקרקעין, מהווה, כשלעצמה, הכרעה גם בזכויות במקרקעין הנמצאת בסמכות ביהמ"ש המחוזי. הנתבעות טוענות כי משכתב התביעה נוסח באופן שהסעד העיקרי הנתבע הינו לאכוף חוזה מקרקעין ו/או להצהיר על זכותו של התובע לרכוש את המקרקעין במחיר המתאים לו, הרי שלפי הלכת הטפל והעיקר (ת"א 23018-03-11 עמית קניון נ' מנהל מקרקעי ישראל (12/7/11)), תביעה זו נמצאת בסמכות ביהמ"ש המחוזי.

הכרעה

המבחן הנקוט בכל הנוגע לשאלת הסמכות העניינית הינו מבחן הסעד ולפיו נקבעת הסמכות על פי הסעד שעותר לו התובע בכתב התביעה (ע"א 510/82 רינה חסן ואח' נ' יפה פלדמן , פ"ד לז (3) 1, 12); זאת , להבדיל מן הסעד המוענק בסוף ההליך (ע"א 4796/95 איברהים חסין אלעוברה נ' איברהים עלי אלעוברה, פ"ד נא (2) 669, 6679 , ע"א 472/83 ניצה אריאלי נ' זלמן אריאלי , פ"ד מא (3) 200,208 וע"א 27/77 יהודה טובי ואח' נ' שמעון רפאי , פ"ד לא (3) 561,570).

על מנת לבחון את טענות הצדדים, יש לבחון את הסעד המבוקש בכתב התביעה .